Las claves de la nueva Ley de Vivienda: el ‘gran tenedor’ y las zonas de mercado tensado

¿Qué escenario plantea la nueva Ley de Vivienda 12/2023? Analizamos la repercusión, jurídica, social y empresarial de esta reciente ley en este ‘Canal Expositivo‘ de la mano de Ignacio Liria y Pedro Pérez-Caballero, abogados en Cuatrecasas; José Ángel Goyeneche, CEO de Landa Propiedades; Juan Carlos Bandrés, presidente de FECZA; y Juan Montserrat, propietario de CUNZA Inmobiliaria; con la moderación de Lucio de la Cruz, gerente de COAATZ.

La perspectiva jurídico-privada de la nueva Ley de Vivienda

Publicada en el BOE el pasado día 25 de mayo, la nueva Ley de Vivienda es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Denominada como la ley por el Derecho de la Vivienda, desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna en el artículo 47. Calificada como una «ley express» por ambos expertos de Cuatrecasas, se compone de 22 objetivos en donde destacan los conceptos de ‘Gran tenedor’ y ‘zona de mercado tensionada’.

Entre algo más de una veintena de objetivos que recoge la nueva Ley de Vivienda se encuentran: la regulación de los parques públicos de vivienda, la protección de colectivos vulnerables, el acceso a una vivienda digna y asequible, etc., siempre mediante la intervención pública como organismo regulador.

Liria y Pérez-Caballero aprecian en la nueva Ley de Vivienda un gran refuerzo de la dimensión social de la vivienda, aplicándose los conceptos de ‘Gran Tenedor’ y ‘zona de mercado tensionada’ sobre ella. El Gran Tenedor hace referencia a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.

Por su parte, las zonas de mercado tensionadas son aquellas donde la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios.

Además, esta nueva ley plantea novedades respecto a la admisibilidad de demandas de desahucio y de ejecución hipotecaria, incluyendo factores como si la vivienda tiene carácter habitual o si el demandante es Gran Tenedor, en otros.

Posibles consecuencias en el tejido empresarial de la nueva Ley de Vivienda

Goyeneche, Bandrés y Montserrat expresan su preocupación ante la nueva Ley de Vivienda, apuntando a la repercusión contraria a la deseada que puede tener en el mercado y en aquellos que están buscando una vivienda de alquiler para vivir. El CEO de Landa Propiedades destaca el esfuerzo que deberán de hacer las compañías intermediarias de pequeño tamaño, tanto a nivel operativo como de rentabilidad, y baraja la posibilidad de que estas compañías dejen de realizar la intermediación en los alquileres.

José Ángel Goyeneche (Landa Propiedades)

Bandrés apunta hacia el «olvido» respecto a ciertos sectores a la hora de elaborar la ley desde el ámbito legislativo. Añade, además, las dificultades por las que ha estado pasando el sector inmobiliario y de la construcción en los últimos años, mencionando la fuerte inflación sufrida y la falta de inversores en muchos casos. En este sentido, el presidente de la Federación de Empresas de la Construcción de Zaragoza (FECZA) hace un llamamiento para que se escuchen las demandas y propuestas del sector con el fin de evitar proyectos inacabados o paralizados.

CUNZA Inmobiliaria en Zaragoza es una empresa familiar dedicada a la venta y alquiler de inmueble y, para su director comercial, Juan Montserrat, la nueva Ley de Vivienda puede desincentivar la oferta de viviendas en alquiler en favor de las puestas en venta. De esta manera, Montserrat confía en que esta nueva Ley actúe como «puente» para una normativa futura en donde las condiciones y objetivos tengan más claridad y sea beneficiosa para todas las partes.